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滕州市住房和城乡建设局关于委托房地产中介机构的风险提示
添加日期:2021/9/2 来源:  作者:  浏览次数:49498次
  

为了更好的保障房屋买卖双方的合法权益,确保交易资金安全,市住房和城乡建设局郑重提醒,在委托房地产中介机构买卖二手房时,要注意增强合同意识、风险意识和维权意识,注意以下几方面的问题:

一、要选择已备案的房地产中介机构。根据《房地产经纪管理办法》、枣庄市住房和城乡建设局《关于进一步加强房地产中介市场管理的通知》(枣住建字〔20201号)等相关文件规定,从事房地产经纪服务的中介机构应到当地房地产主管部门备案,方可从事房地产经纪服务。委托或接受房地产中介服务时,请谨慎选择已备案的房产中介机构,认清备案证书,市民可登录滕州市住房和城乡建设局官网“公告通知”栏查询房地产中介机构备案情况。

二、房屋产权要明晰、证件要齐全。没有办理不动产登记证(房产证)的房屋不能正常办理交易,持老房产证的要关注房产土地手续是否具备正常办理交易条件。要认真核对卖房人是否与不动产权证书(或房屋所有权证)上记载的所有权人一致,房产有共有人的,买房人应当和全部共有人签订三方居间合同和房屋买卖合同。房产所有人委托其中一个人或者第三人处理房产交易事务的,应出具经过公证的委托书。所购房屋是否存在查封、抵押等限制交易的情况,所购房屋是否属于保障房、小产权房等国家明令禁止交易的房屋,不要轻易听信中介人员对尚未登记发证、只有《商品房买卖合同》的房产做出的各种“更名”承诺。特别要查清房屋年限,房屋的年限会影响购房者能否贷款及贷款额度。

三、要关注房产的性质。除商品房外,还存在房改房、经济适用房等政策性住房。这些住房,在转让时有一定限制,需要缴纳土地出让金等费用,要避免买卖合同与政策、法律冲突,造成不必要的纠纷。

四、要算清楚交易费用。第一种费用是房产中介收取的服务费用,收费项目在各门店醒目位置都有公示,买卖双方可以要求中介机构在签合同前将服务费用讲明算清;第二种费用是二手房交易税费,包括:营业税、个人所得税、契税、增值税等,要关注营业税等是否超过免征的年限,继承房产、直系亲属过户或者受赠房产个人所得税、增值税相对较高等问题。

五、签订合同前要确认贷款资格。需要贷款购房的,贷款方要到银行咨询确认是否具备贷款资格,防止居间合同签订后,因贷不到款或者贷不足款违约,造成居间服务费、定金和赔偿违约金的各种纠纷。

六、要选择资金监管方式交割资金。不要将购房款(含定金)交至中介机构。买卖双方应当选择通过存量房交易资金监管账户划转交易资金,防范交易资金风险。对于买方来说:将交易资金进行资金监管,可规避卖方恶意骗款和资金交割后双方不配合过户等风险,切实保证了交易安全。对于卖方来说:交易资金提前划入监管账户,保证买方有足够资金购入房屋,规避了买方中断交易的风险,确保了卖方的正当利益。另外,通过资金监管避免了中介公司挪用客户资金的可能,进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的发生。市民可到市行政审批大厅房地产服务中心业务窗口免费办理资金监管手续。

七、要慎重签订合同。交易当事人在签订合同时应选择使用市住房和城乡建设局、市市场监督管理局联合制定的《滕州市二手房买卖合同》《滕州市房地产经纪服务合同》合同模板,可登陆滕州市住房和城乡建设局官网“便民服务”栏下载。要认真检查合同条款,认为条款不完善的,应当坚持对有关合同内容进行细化、完善,不要轻信房地产中介机构和从业人员的口头承诺,要把所有承诺和约定以书面形式体现在合同中。如有条件可借助熟悉房地产法律法规人士的专业支持签订合同。

特别提醒∶ 一是在签订合同时,一定要与房地产中介机构签订并加盖公司公章,不要与任何个人签订合同。二是向中介机构支付任何服务费用时一定要索取正规票据并加盖公司公章,不向任何个人支付服务费。三是向卖方支付定金、房款时一定要求对方出具有效证明并保留转账记录。四是要看物管等费用是否有拖欠。买方应要求卖方清理物业管理费、水、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)等费用。

滕州市住房和城乡建设局

2021年91

 

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